Wollen Bauträger nach Mainz?

Ein Gespräch mit Iris Dilger.

  • „Für uns ist Mainz superinteressant“, Iris Dilger, Geschäftsführerin der WOHNKOMPANIE Rhein-Main GmbH.

    ©cubatur-Foto; Urheber: Kristina Schäfer

Die Region FrankfurtRheinMain wächst. Entsprechend boomt auch der Wohnungsneubau. Aber Flächen, auf denen neuen Projekte entstehen können, werden zunehmend rar. Zumindest in Frankfurt. Klar im Vorteil sind die Standorte, die noch über Entwicklungspotenziale verfügen – vorausgesetzt, eine Stadt weiß was sie will und Ansprechpartner sind auch erreichbar.

  • Die Wohnungsmärkte in der polyzentrischen Region FrankfurtRheinMain boomen. Grundstücke für den Wohnungsbau sind jedoch vielerorts immer noch knapp. Vor allem in Frankfurt.

  • Mainz hat großes Glück: Die Schwarmstadt besitzt noch Entwicklungspotentiale. Das lockt Projektentwickler an. Aber kommen sie auch zum Zug?


Welche Voraussetzungen muss ein Standort erfüllen, damit er aus Ihrer Sicht für die Realisierung eines Wohnungsprojektes grundsätzlich interessant ist?

Ein ganz zentrales Entscheidungskriterium ist die Infrastruktur. Insofern sind in FrankfurtRheinMain nahezu fast alle Standorte interessant für uns. Allerdings sehe ich beim Ausbau des ÖPNV noch Luft nach oben. Die Vernetzung könnte noch besser sein.

Wie bewerten Sie aktuell die Situation der Grundstücksakquisition in FrankfurtRheinMain? Wie ist der Wettbewerb der Projektentwickler untereinander, um an Flächen zu kommen?
Die Wettbewerbssituation ist offen gesagt brutal, denn es kommen auch immer mehr überregionale Entwickler bzw. Bauträger in die Region – wie zum Beispiel aus München. Bei manchen Ausschreibungen werden über 400 Bauträger angeschrieben.

… das heißt Sie haben zwar ein Suchprofil für Flächen auf der Homepage stehen, bekommen aber eigentlich gar keine Flächen angeboten, sondern müssen sich bewerben?
In der Regel ist das so. Dass uns jemand anruft und ein Grundstück anbietet, ist die Ausnahme. Das liegt aber auch daran, dass wir größere Flächen ab etwa 5.000 m2 suchen. Bauträger, die deutlich kleinere Projekte machen und deshalb auch mal eine Baulücke schließen können, haben es deshalb vergleichsweise leichter an Flächen zu kommen. Wir bauen einfach größerer Volumen und brauchen dafür die passenden Grundstücke.

Allenthalben ist zu lesen, dass zu wenig Bauland ausgewiesen wird. Gibt es in der Region denn überhaupt genügend verfügbare Flächen?
Das Bauland ist nach wie vor immer noch das knappste Gut. Die Erkenntnis, dass die Herausforderung Wohnungsbau kann nur die gesamte Region schaffen kann, scheint aber allmählich Früchte zu tragen. Denn inzwischen gehen einige Gemeinden dazu über, mehr Flächen auszuweisen. Doch bis dort tatsächlich Menschen in ihr neues Zuhause einziehen können, vergehen noch Jahre.

Mainz hat das Glück, noch eigene Flächen zu haben, die entwickelt werden können – wie zum Beispiel das 37 ha große ehemalige IBM-Areal oder das neue Quartier, das auf einem 15 ha großen Gelände in Hechtsheim entstehen soll. Sind das für die Wohnkompanie interessante Optionen? Werden Sie sich dort engagieren?
Mainz ist für uns superinteressant! Wir haben ein großes Interesse daran, uns dort zu engagieren und uns deshalb auch schon das IBM-Gelände genauer angeschaut. Auch in Hechtsheim würden wir bauen.

Das klingt nach einem „aber“.
Mainz hat im Moment die Geschenke, die Frankfurt schon hatte und könnte jetzt vieles besser bzw. anders machen. Es kommt jedoch grundsätzlich immer darauf an, was eine Stadt will. Also: Gibt es eine Idee bzw. eine Vorstellung davon, wie die Stadt in den nächsten Jahren das Wachstum gestalten will? Wie und von wem sollen die zu Verfügung stehenden Flächenkapazitäten entwickelt werden? Verfolgt man das Closed Shop-Prinzip oder möchte man eine entsprechende Vielfalt, dann muss man sich konsequenterweise auch nach außen öffnen. Alles Fragen, die man mit einem Stadtentwicklungskonzept beantworten kann. Nach unseren Erfahrungen sind Städte, die sich die Mühe gemacht haben so ein Konzept zu erarbeiten, attraktiv für überregionale Investoren bzw. Entwickler. Es ist jedenfalls nicht nachvollziehbar, wenn Entwicklungsflächen zwar medial vorgestellt werden, man dazu aber weder Informationen zum Stand der Ausschreibung findet noch einen zuständigen Ansprechpartner erreichen kann.

Auf der Seite der Institutionellen Investoren) gibt es Stimmen, die sagen, Frankfurt sei mit Vervielfältigern bis zum 28,5-fachen mittlerweile nicht mehr darstellbar. Im geförderten Segment ist bei Globalverkäufen sogar von Faktor 30 bis 33 die Rede. Deswegen würden sie lieber auf andere Städte ausweichen – wie zum Beispiel Mainz. Wie schätzen Sie die Attraktivität dieser Stadt aus Entwicklersicht ein?
Gerne betone ich ein weiteres Mail, dass ich Mainz für uns superinteressant als Standort halte – und das nicht nur als Ausweichstandort. Ja, es stimmt: Der Druck auf Frankfurt ist enorm. Und wir sehen auch, dass bei den großen Wohnungen bei Mietpreisen von max. 16,- € pro Quadratmeter das Ende der Fahnenstange näher rückt. Anders sieht das bei Ein- bis zwei-Zimmer-Wohnungen aus. In dem Segment lassen sich immer noch deutlich höherer Mietpreise erzielen. Ich bin davon überzeugt: Solange in München die Preise steigen, wird das in Frankfurt auch der Fall sein – einfach weil es auch hier eine hohe Kaufkraft gibt. Es spricht jedenfalls vom heutigen Stand aus betrachtet, nichts dagegen, dass sich die Mietpreise sowie die Verkaufspreise hier vergleichbar entwickeln. Gleichwohl beobachten wir, dass Investoren ihre Fühler teilweise auch in die ländlichen Räume ausstrecken.

Der Wohnungsmarkt Mainz hat noch Potenziale

Fü die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt hat das Ziel ausgerufen, in Mainz bis 2020 Platz für etwa 6.500 neue Wohnungen zu schaffen. Dafür wurden im Stadtgebiet 20 Areale ermittelt, die kurz- bzw. mittelfristig für Wohnungsbauprojekte (ab rund 50 Einheiten) zur Verfügung stehen. Eine Übersicht über die identifizierten Flächen ist hier online abrufbar.

Allenthalben wird von der Politik gefordert, in der Region müssten mehr Wohnungen gebaut werden. Geld scheint genug im Markt zu sein. Auch am Willen der Projektentwickler liegt es nicht. Woran dann? An welchen Stellschrauben müsste eine Kommune drehen, wenn sie den Wohnungsbau tatsächlich forcieren wollte?
Es gibt Städte, bei denen es noch nicht angekommen ist, dass sie wachsen. Die Folge: Es fehlt an Personal, um die B-Pläne oder Bauanträge zügig zu bearbeiten. Es wäre auch wünschenswert, wenn man insgesamt lösungsorientierter an die Aufgaben herangeht, sowie Zeitfresser in den Prozessen eliminieren könnte.

Das klingt sehr abstrakt.
Lösungsorientierter wäre zum Beispiel ein Weg, dass man ein Bauvorhaben was sich in die Umgebung einpaßt z.B. nach § 34 BauGB genehmigt, als einen B-Plan zu fordern, der mal wieder Jahre ins Land gehen läßt. Und ob dieser hinsichtlich möglicher Formfehler immer Planungssicherheit bedeutet ist oftmals auch zweifelhaft. Ich habe oft das Gefühl dass die einzelnen Abteilungen viel zu wenig Kommunikation untereinander haben bis hin verstritten sind.

Woran liegt’s, wenn’s nicht so kommt?
Ich habe oft das Gefühl, dass die einzelnen Abteilungen viel zu wenig miteinander kommunizieren und sich gegenseitig nicht akzeptieren bis hin, dass sie verstritten sind.

Kommen wir nochmal auf das Thema Wohnungsbau zurück. Wie könnten die Bauaktivitäten noch gesteigert werden?
Beim Thema Flächenaktivierung ist auch die BIMA gefordert. Die könnte für die eine oder andere Gemeinde sicherlich viel oder mehr tun. Das nächste Stichwort wäre die Ausnutzungskennziffer. Wir leisten uns in den Städten immer noch eine vergleichsweise unverdichtete Bauweise, obwohl man durchaus noch einen Tick dichter bauen könnte. Dass das auch schön sein kann, kann jeder bestätigen, der schon mal in Rom, Paris, London oder auch nur mal im Frankfurter Nordend war. Und das wichtigste Thema ist dass die Politiker zusammen halten und einen Plan haben, den sie gemeinsam und transparent umsetzen wollen in den Themen Gebietserweiterung und Baurechtschaffung. Damit die Nachbarn auch verstehen können, warum das Feld was bisher ihr Ausblick war, nun bebaut werden muß, um den Wohnungsmarkt zu entspannen und wir vielleicht doch nicht Münchner Preise bekommen oder noch schlimmer Londoner Preise.