Wohnungsmarkt: Versagt der Staat oder der Markt?

Dr. Oliver Arentz über die Logik der Wohnungspolitik, Spatenstiche und Marktversagen.

  • Der Rückgang bei den Wohnungsbaugenehmigungen wird dazuführen, dass sich die Situation in stark nachfragegeprägten Wohnungsmärkten weiter zuspitzen wird. Dagegen hilft nur eins: „Masse aufbauen“, sagt Dr. Oliver Arentz.

    Bildquelle: cubatur; Urheber: Kristina Schäfer

Wer will dem Slogan „Wohnen ist ein Menschenrecht“ widersprechen? Niemand. Populismus hilft in der Debatte um bezahlbares Wohnen in den Städten aber nicht weiter. Mehr Bauland hingegen schon, sagt Dr. Oliver Arentz, stellvertretender Geschäftsführer des Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln.

  • Die Tendenz ist alarmierend: Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen nimmt ab. Von Januar bis August 2019 wurden 2,5 Prozent weniger Genehmigungen erteilt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den Metropolregionen nimmt jedoch weiter zu.

  • Dabei stellen Bund und Länder immer mehr Fördermittel für den Wohnungsbau bereit.

  • Die Debatten um die Situation auf den Wohnungsmärkten spitzen sich weiter zu. Versagt die Wohnungspolitik?

  • Bauland ist der limitierende Faktor für Neubau.


Dr. Arentz, Menschen in den Städten sind besorgt und fühlen sich mitunter sogar bedroht. Jetzt gießt der Bund der Steuerzahler mit seinem aktuellen Schwarzbuch auch noch zusätzlich Öl ins Feuer, in dem er bemängelt, dass Bund und Länder zwar deutlich mehr Fördermittel für den Wohnungsbau ausgeben. Doch dieser Zunahme nur eine geringe Zunahme an dadurch geförderten Wohnungen gegenübersteht. Was läuft da schief?

Die Debatten werden in der Tat zum Teil sehr populistisch und auf Stimmungsebene geführt. Wer kann schon dem Slogan „Wohnen ist ein Menschrecht“ widersprechen? Die Emotionen, die mit solchen Slogans geschürt werden, sind gefährlich, weil man nur schwer mit Argumenten kontern kann. In ihrer Existenz fühlen sich jedoch nicht nur die Mieter bedroht. Durch den „Berliner Mietendeckel“ sind auch die Kleinstvermieter betroffen, die eine Eigentumswohnung für ihre Altersabsicherung gekauft haben. Mit der Regelung werden ihre privaten Kalkulationen über den Haufen geworfen. Wenn man nur mit zwei, drei Akteuren am Markt ein Problem hat, weil sie das ausschöpfen, was ihnen der legale Rahmen ermöglicht, dann muss man über den Rahmen nachdenken. Wir brauchen eine rationale und vorausschauende Wohnungspolitik, die langfristig denkt und nicht vom Augenblick und der Stimmung auf der Straße getrieben wird. Wenn wir zu konstruktiven Lösungen kommen wollen, gibt es nur eins: Wir müssen die Diskussionen versachlichen.

Aus dem, was im Schwarzbuch zusammengetragen worden ist, könnte man Zweifel an der Wirksamkeit des sozialen Wohnungsbaus bekommen. Sollte man ihn abschaffen?

Darüber könnte man streiten. Ich kann allerdings nachvollziehen, warum die Politik das Instrument nicht ganz aus der Hand geben will …

… inwiefern?

Ein Spatenstich oder eine Grundsteinlegung lässt sich medienwirksam inszenieren. Politik kann damit Tatkraft kommunizieren. Der soziale Wohnungsbau ist jedoch wenig zielgenau. In 20 bis 50 Prozent der geförderten Wohnungen leben Menschen, die aufgrund ihres Einkommens eigentlich gar keine Berechtigung mehr haben, vergünstigt zu wohnen. Mit der Fehlbelegungsabgabe bzw. einer einkommensorientierten Förderung, die den Mietenvorteil mit steigendem Einkommen abschmelzen lässt, kann man das korrigieren. Es gibt aber auch eine Fehlbelegung hinsichtlich der Größe. Und die bekommt man damit nicht in den Griff.

„Jede Regulierung hat eine Nebenwirkung, die wieder eine Regulierung nach sich zieht.“

Welche Instrumente wären zielführender? Was kann Politik konkret tun, um für breite Massen bezahlbaren Wohnraum herzustellen?

Marktstrukturen sind nur wenig beeinflussbar. Jede Regulierung hat wieder eine Nebenwirkung, die wieder eine Regulierung nach sich zieht … Wenn man in stark nachfragegeprägten Wohnungsmärkten die Situation entschärfen will, hilft nur eins: Man muss Masse aufbauen. Dazu muss man aber den Marktkräften Gelegenheit geben, sich zu entfalten. Konkret bedeutet das: Die Politik muss das Baulandangebot erhöhen, damit der benötigte Neubau ermöglicht wird. Wenn das Baulandangebot knappgehalten ist, haben wir ein Regulierungsversagen. Das Bodenangebot muss gesteuert werden. Wir brauchen keine Sonder-Afa, weil sich dadurch das Wohnungsangebot nicht erhöht und die Preise aber weiter in die Höhe getrieben werden. Nur Neubau behebt den Wohnraummangel und dafür braucht es Bauland.

Der Platz in den Städten ist mitunter jedoch sehr begrenzt bzw. die Kapazitäten nahezu ausgeschöpft.

Städte müssen in die Breite wachsen. Die Herausforderung besteht darin, diesen Entwicklungsprozess klug zu steuern. Es geht darum, die vorhandenen Infrastrukturen zu nutzen, indem man Wohnen und Verkehr eng verzahnt. Politik kann einiges dafür tun, die ländlichen Räume attraktiver zu machen. Ehrlicherweise muss man aber auch darauf hinweisen, dass man sich davon nicht zu viel erwarten darf. Den Zuzug in die Ballungsräume bzw. in die Städte wird man dadurch nicht aufhalten können.

Wenn man sich anschaut, welche Wohnungen in den Städten gebaut werden, dann scheint es nur zwei Segmente zu geben: Eigentums- und Sozialwohnungen. Es wird dann gerne auf den Sickereffekt verwiesen, der dazu führt, dass auch Mietwohnungen im mittleren Preissegment frei werden. Gibt es diesen Effekt tatsächlich?

Gegenfrage: Wie wäre die Situation ohne Neubau? Steigende Preise sind jedenfalls kein Beweis dafür, dass der Sickereffekt nicht existiert. Ohne Neubau, würden die Preissteigerungen im Bestand höher ausfallen, es käme auch zu stärkeren Verdrängungseffekten. Fakt ist aber auch, dass die Umzugsquoten zurückgehen, weil das Umziehen schwerer geworden ist. Die gestiegenen Angebotsmieten führen zudem dazu, dass viele ihre Wohnfläche reduzieren. Insgesamt betrachtet, ist die Mietkostenbelastung in den letzten Jahren jedoch konstant geblieben – und zwar in allen Städten. Das ist ein statistischer Fakt, der in der öffentlichen Debatte gerne außer Acht gelassen wird, weil man meist die Entwicklung der Angebotsmieten in den Fokus rückt und die dämpfende Wirkung der Bestandsmieten berücksichtigt.

Bildquelle: Arentz/iwp

Wie groß schätzen Sie die Gefahr ein, dass das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung bundesweit Schule machen wird?

Die politischen Risiken sind für Investoren beachtlich und zum Teil größer als die Marktrisiken. In Bayern strengt man bereits ein entsprechendes Volksbegehren an. Es wird sich zeigen, ob und in wieweit es zu Ansteckungseffekten kommen wird. Sollte die Berliner Regelung einer juristischen Prüfung standhalten, dann könnte der eine oder andere nachziehen. Fakt ist, dass die Mietpreisbremse auch zu Nebeneffekten im Bestand führen wird. Je schärfer die Mietpreisbegrenzung desto attraktiver werden Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Gleichzeitig sinkt die Bereitschaft, Instandhaltungen zeitnah durchzuführen. Weil die Miete als Selektionskriterium nicht mehr (im vollen Umfang) herangezogen werden kann, werden die Vermieter ihre Mieter stärker anhand sozialer Merkmale auswählen. Für bedürftige Haushalte ist das kein Vorteil.

Kommen wir abschließend zur Ausgangsfrage zurück. Wer versagt: der Staat oder der Markt?

Gemessen am Nirwana der vollständigen Konkurrenz haben wir Marktversagen. Aber auch die Politik ist nicht allwissend und immer auf das Wohl Aller ausgerichtet. Politiker jeder Couleur haben natürlich zunächst die eigenen Wähler vor Augen. Zudem sind die zugrundeliegenden Marktstrukturen nur wenig beeinflussbar. Oftmals werden die Besonderheiten des Wohnungsmarktes bei staatlichen Eingriffen ignoriert und die Schwankungen an den Immobilienmärkten dadurch zusätzlich verstärkt. Ein Wohnungsmarkt weicht doch in vielen Merkmalen vom Lehrbuchideal des vollkommenen Marktes ab. Es ist vor allem ein Bestandsmarkt, der kurzfristig über den Preis und die Wartedauer geräumt wird. Mengenreaktionen erfolgen ausschließlich in der mittleren bis langen Frist. Vermieter selektieren Mieter zudem stark nach sozio-ökonomischen Merkmalen. Alle genannten Faktoren tragen zu zyklischen Preisschwankungen bei.

 Dr. Arentz, ich danke Ihnen herzlich für das Gespräch.

fv

Die „Wohnkostenbremse“

Elf Handlungsvorschläge vom Bund der Steuerzahler e.V. (BdSt)

In seinem Schwarzbuch befasst sich der BdSt in einem Sonderkapitel „Wohnpolitik“ unter anderem mit der Frage, wie Wohnungsknappheit und steigende Mieten bekämpft werden können? Zugleich wird mit der „Wohnkostenbremse für den Staat“ aufgezeigt, wie aus Sicht des BdSt Mieter und Vermieter wirksam entlastet werden sollen. Und das sind die elf Forderungen:

-> Bundesmittel für den Sozialen Wohnungsbau auslaufen lassen

-> Wohngeld stärken, fortlaufend evaluieren und mit anderen Transferleistungen verzahnen

-> Den Ankauf durch kommunale Wohnungsunternehmen nicht weiter fortgessetzen

-> Enteignungen verhindern

-> Über eine Öffnungsklausel die einfache Flächengrundsteuer umsetzen (Bundesländer)

-> Hebesätze für die Grundsteuer anpassen (Gemeinden)

-> Belastung durch die Grunderwebsteuer reduzieren

-> Stromsteuer senken (Bund)

-> Mehrwertsteuersatz auf Strom, Gas und Fernwärme von 19 auf 7 Prozent senken (Bund)

-> Kritische Überprüfung der Vorgaben, die das Bauen verteuern

-> Unbürokratische Gestaltung der Abschreibungen für privaten Wohnungsbau

Quelle: Das Schwarzbuch 2019/2020