Läuft Mainz heiß?

Die Indikatoren zeigen eine klare Tendenz.

  • Wer zu viel Hoffnung auf steigende Erträge in die Kaufpreise einpreist, läuft Gefahr, sich die Finger zu verbrennen.

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Seit 2004 haben die Preise für Wohneigentum in Mainz um 80 Prozent zugelegt. Innerhalb der Metropolregion wird diese Preissteigerung nur durch Frankfurt am Main getoppt. Der Blick auf die Entwicklung der Erträge verrät, welcher Wohnungsmarkt in FrankfurtRheinMain Anzeichen von Überhitzung zeigt.

12,03 €/m2 wurden 2018 in Mainz für eine Neubauwohnung aufgerufen. 2014 lag der Mietpreis noch bei 10,18 €/m2, wie aus einer Analyse der empirica ag, Berlin, hervorgeht. Das entspricht einem Mietpreisanstieg von rund 18 Prozent innerhalb von vier Jahren. Mainz hat mit dieser Entwicklung in FrankfurtRheinMain die Nase vorn. Lediglich der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt wies in dem Erhebungszeitraum mit einer Steigerung von annähernd 18 Prozent eine vergleichbare Dynamik auf. Zum Vergleich: Auf dem Darmstädter und Wiesbadener Wohnungsmarkt legten die Mietpreise im Neubau seit 2014 um knapp 15 Prozent bzw. 14 Prozent zu. Keine andere Metropolregion in Deutschland ist mit einem derartigen Städteaufgebot in der Top 10 der teuersten Wohnorte vertreten.

Mieten hinken hinterher

Aufschluss darüber, wie heiß ein Wohnungsmarkt gelaufen ist, gibt der Blick auf die Preisentwicklungen im Eigentumssegment. Und da droht mancherorts Ungemach. „Das zentrale Problem ist, dass die Kaufpreise in vielen deutschen Städten zu weit gelaufen und die Erträge nicht hinterhergelaufen sind“, warnt Prof. Harald Simons, Vorstand der Berliner empirica ag. So geht beispielsweise aus der empirica-Preisdatenbank hervor, dass sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Frankfurt zwischen 2004 und 2017 um 105 Prozent verteuert haben. Die Mietpreise sind in dieser Zeit allerdings nur um 37 Prozent gestiegen. Prof. Simons sieht in dem deutlichen Auseinanderdriften der beiden Segmente einen Indikator für Preisübertreibung. Je größer der Abstand, desto höher das Risiko: „Maximal 40 Prozent Preissteigerung bei den Kaufpreisen sind noch zu rechtfertigen. Alles, was darüber ist, geht nicht mehr oder nur, wenn die Erträge ebenfalls deutlich steigen.“ Viele Kaufpreise für Wohnimmobilien enthielten zu viel Hoffnung, so die Einschätzung des empirica-Vorstands.

Nachfrager suchen das Weite

Damit die eingepreisten Hoffnungen in Erfüllung gehen können, braucht es Nachfrager. Und die suchen bereits das Weite. In München und Berlin macht empirica bereits Abwanderungsprozesse aus. „Die Suburbanisierung hat begonnen, die Baukräne im Umland sind schon da und das, was gebaut wird, wird auch voll werden“, sagt Prof. Simons. „Frankfurt hingegen kann Wanderungsgewinne für sich verbuchen und entwickelt sich damit positiver als andere deutsche Topstandorte.“ Auch Mainz kann nicht nur eine vergleichsweise sehr guten Bevölkerungsentwicklung, sondern auch gute Wachstumsraten in der wichtigen Alterskohorte der 15- bis unter 35-Jährigen aufweisen. Zudem halten sich die Preisübertreibungen im Grenzbereich. Noch. Denn die Kaufpreise für Wohneigentum in Mainz haben zwischen 2004 und 2017 um über 80 Prozent zugelegt, während die Wohnungsmieten „nur“ um 33 Prozent anstiegen. Obwohl das zwar deutlichere Preissteigerungen sind als empirica auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt ermitteln konnte, halten sich die Preisübertreibungen in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt noch im Rahmen. Deswegen rangiert Darmstadt auf Platz 2 hinter Frankfurt. Im Kaufpreis-Ranking für Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser befindet sich Mainz jedenfalls nicht unter den Top 10 Deutschlands. Aber was nicht ist, kann ja noch werden.

*AUFLÖSUNG „Wer hat’s gesagt?“:

Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands, empirica ag, auf dem Immobilien-Dialog Metropolregion Rhein-Main in Frankfurt am Main. Seine Begründung (u.a.): „Fahren Sie an einem Samstagabend mal nach Wiesbaden und nach Mainz, dann sehen Sie den Unterschied.“