Wo bilden sich Blasen?

Die Preiskluft wird größer. Selbst in wachstumsschwachen Regionen.

  • 2004 waren die Wohnungsmärkte noch frei von Blasenbildung. Inzwischen hat die Gefahr vielerorts zugenommen.

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In FrankfurtRheinMain müssten die Alarmglocken läuten: Überall zeichnen sich Preisblasen ab, selbst in den Landkreisen. Auch in Mainz ist die Gefahrenschwelle überschritten.

In neun von zwölf deutschen Großstädten driften die Kaufpreise von Eigentumswohnungen immer weiter von den Mietpreisen ab. Entsprechend hoch ist das Rückschlagpotential (vgl. hierzu Tabelle). Doch nicht nur in den Top 7 spitzt sich die Situation immer mehr zu. „Mieten und Kaufpreise wachsen in 281 von 401 Landkreisen sowie kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang“, heißt es im empirica-Blasenindex für das erste Quartal 2019. Gefährlich ist, dass sich die Blasengefahr inzwischen auch in Stagnations- und Schrumpfungsregionen deutlich bemerkbar macht: So ist in 227 Kreisen der Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung mit dem regional erzielbaren Einkommen nur noch schwer finanzierbar. Noch düsterer sieht es für diejenigen aus, die den Erwerb als Kapitalanlage planen: Sie können in 281 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten den Immobilienkauf kaum noch über die Mieteinnahmen refinanzieren. Dabei zeichneten sich wachstumsschwache Regionen bislang durch niedrige Wohnkosten aus. „Dieser Bleibeanreiz wird durch den Anstieg der Kaufpreise gemindert“, sagt Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der empirica ag.

Das Rückschlagpotential nimmt auch abseits der Metropolen zu: Um sieben Prozent könnten die Preise in den „blasengefährdeten“ Schrumpfungs- und Stagnationsregionen einbrechen, ermittelte empirica. Das neue Baukindergeld bietet zumindest den Selbstnutzern ein kleines Trostpflaster, weil sie damit die Preisanstiege „etwas kompensieren“ können. In der Region FrankfurtRheinMain verpufft diese Wirkung. Überall sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt. Am stärksten sind jedoch die kreisfreie Stadt Aschaffenburg und der Landkreis Darmstadt-Dieburg betroffen: Sie zählen zu den insgesamt 18 Kreisen, in denen alle Indikatoren die höchste Alarmstufe erreicht haben, weil der spekulative Preisauftrieb durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Es werden zu viele Wohnungen gebaut. Bauträger und Projektentwickler sollten die Warnhinweise ernst nehmen.

Welche Wohnungsmärkte bieten noch Chancen und Perspektiven?

Welche kreisfreien Städten und Landkreise weisen in Rheinhessen bis 2040 noch eine positive Bevölkerungsprognose auf? Welcher Standort wächst am stärksten? Wie entwickeln sich die Kaufpreise? Und steht auch genügend Bauland zur Verfügung? Die Antworten liefert die neue Serie „Wo sich Wohnungsbau noch lohnt“ im e-Paper. Teil 1 der neuen Serie erscheint am 11. Juni 2019 (Ausgabe 03/2019). Sichern Sie sich Ihr kostenfreies Exemplar hier.

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