Mikro-Apartments und Studentenwohnungen boomen

Die Renditen geraten inzwischen unter Druck.

  • Weniger bringt mehr. Kleine Wohnungen sind gefragt - sowohl von Mietern als auch von Investoren.

    ©cubatur-Foto 2019

Mainz hat eine der zehn größten Universitäten Deutschlands, zudem zwei Fachhochschulen. Wie attraktiv ist der Markt für studentisches Wohnen?

Rund 38.600 Studierende waren zum Wintersemester 2017/18 in Mainz eingeschrieben. Gerade einmal 4.500 von ihnen sind ortsansässig, die restlichen 34.100 kommen von außerhalb und brauchen eine Bleibe. Wo kommen sie unter? Nach einer deutschlandweiten Marktanalyse des Immobiliendienstleisters CBRE GmbH, Berlin, zum studentischen Wohnen gab es 2017 in Mainz rund 6.800 Wohnheimplätze. Das entspricht einer Versorgungsquote von 18,1 Prozent, die nach Angaben von CBRE deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 12,3 Prozent liegt. Hinzu kommen Angebote von möblierten Mietwohnungen, die rund 22 Prozent aller Mietwohnungsangebote in Mainz ausmachen und WG-Angebote, deren Anteil bei rund 9 Prozent liegt. Auffällig im Vergleich zu anderen deutschen Hochschulstandorten ist der hohe Anteil an vergleichsweise günstigen Einzelapartments, die das Studierendenwerk anbietet. Die Anstalt öffentlichen Rechts vermietet ihre knapp 2.300 Einheiten zu einem Warmmietpreis zwischen 300 und 400 Euro und damit unterhalb dessen, was die meisten Studierenden in Mainz für eine Unterkunft monatlich aufzubringen bereit sind (vgl. hierzu Grafik „Was sind sie bereit für die Miete auszugeben?“). Aufgrund der hohen Versorgungsquote im Bereich Wohnheimplätze, die deutlich über dem SOLL liegt, sieht CBRE im einfachen bis mittleren Segment für studentisches Wohnen in Mainz keinen zusätzlichen Bedarf. Im gehobenen Marktsegment, in dem Studierenden Wohnraum ab 400 Euro und mehr angeboten wird, hingegen schon. Dort ermittelte der Immobiliendienstleister eine Versorgungsquote von 1,4 Prozent. Der tatsächliche Bedarf liege jedoch bei 2,3 bis 3,5 Prozent. Danach gebe es in Mainz also Potential für etwa 425 bis 800 Wohnheimplätze im gehobenen Standard.

©cubatur-Grafik; Quelle: CBRE GmbH

Dynamische Mietpreisentwicklung

Kleine Wohnungen in Mainz werden immer teurer: Eine 20 bis 40 m2 große Einheit kostete 2017 im Median 11,88 €/m2 und damit 12 Prozent mehr als 2013. In Frankfurt am Main müssen Mieter dafür 14,19 €/m2 aufwenden. Die Leerstandsquote in der Mainmetropole liegt mit 0,5 % deutlich unter dem Mainzer Wert von 1,1 % – entsprechend angespannt ist die Wohnsituation. CBRE sieht dort vor allem im mittleren Preissegment einen zusätzlichen Bedarf von bis zu 7.825 Plätzen. Innerhalb der Region bietet Frankfurt am Main auf aufgrund der sozioökonomischen Fundamentaldaten und langfristig günstigen Wachstumsaussichten gute Investitionsaussichten und belegt im deutschlandweiten Vergleich der Hochschulstandorte nach München sogar den zweiten Platz. Mainz rangiert immerhin auf Platz 22 von 50 und damit noch vor Wiesbaden (Platz 28), Koblenz (Platz 39), Trier (Platz 48) und Kaiserslautern (Platz 50).

Eigene Assetklasse

Investoren haben Studentenwohnungen und Mikroapartments längst als Anlagevehilkel entdeckt. Nach Informationen von CBRE ist das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr um 70 Prozent gestiegen und hat mit 1,7 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert erreicht. Die durchschnittliche Spitzenrendite für diese Assetklasse ist allerdings unter Druck geraten und 2018 um 25 Basispunkte auf 3,5 Prozent gefallen. Damit wird der Abstand zu Top-Büroobjekten immer kleiner.