„B“ ist gleich „B“, oder etwa nicht?

Die Crux mit der Klassifizierung von Standorten. Ein Gespräch mit Dr. Thomas Beyerle.

  • „Drei Dinge sind essentiell: Transparenz, Transparenz und nochmal Transparenz“, so Marktanalyst Dr. Thomas Beyerle, Managing Director, Catella Property Valuation GmbH.

    Bildquelle: Catella Property Valuation

Institutionelle Investoren legen ihr Geld gerne in Backsteine an. Und in Deutschland sowieso. Davon profitieren immer mehr Standorte in der zweiten Reihe, die Chancen und Perspektiven bieten: Über 27 Mrd. € flossen 2017 in diese Immobilienmärkte. Getreu dem Motto: „Wer ‚A‘ sagt, muss auch ‚B‘ sagen.“ Doch wer ist eigentlich „B“? Und wann kann „B“ auch „top“ sein? 

  • Institutionelle Investoren stehen unter Anlagedruck. Die fünf deutschen Topstandorte sind zwar immer noch sehr gefragt, doch um die wenigen Investmentchancen rangeln sich viele. Zu viele.

  • Damit öffnet sich für die so genannten „B-Standorte“ das Fenster der Gelegenheiten. Wer mit Markttransparenz punkten kann und ein eindeutiges Profil hat, kann das Rennen für sich entscheiden.

  • Valide Marktdaten sind aber selten. Die meisten Büroflächenbestandszahlen werden immer noch geschätzt. Und das schreckt ab.


Der Oberbürgermeister von Leipzig hat seinem Wirtschaftsförderer verboten die Stadt als „B-Standort“ zu bezeichnen. Überrascht Sie das?
Spontane ketzerische Gegenfrage: Kennen Sie den Olympiazweiten im Einerrudern von 1972?*

Nein. Das ist aber auch nicht wirklich aussagekräftig. Ich war seinerzeit erst sechs und vermute, dass gerade bei diesen Sommerspielen den meisten ohnehin als erstes das Attentat in den Sinn käme.
Gleichwohl ist die Sprachregelung doch nachvollziehbar. Denn wer wirbt schon gerne damit, der Zweite bzw. einer von Vielen in der zweiten Reihe zu sein? Zugegeben, es gibt Ausnahmen. Bonn warb beispielsweise einige Jahre damit, als „Bundesstadt“ ein „B+Standort“ zu sein …

… um was damit zum Ausdruck zu bringen?
Es ging darum, die Attraktivität des Büroimmobilienmarktes hervorzuheben. Denn eigentlich beschreibt der Begriff „B-Standort“ erstmal nur die Größe eines Büroflächenmarktes. Der Begriff ist noch nicht wirklich sauber definiert. Zudem kann die Einordnung eines Standortes je nach Assetklasse unterschiedlich ausfallen. Ein „B“ im „Büromarkt“ ist nicht automatisch auch ein „B“ beim Thema „Wohnen“ oder „Einzelhandel“. Fest steht: „B-Bürostandorte“ haben einen Gesamtflächenbestand von mindestens 5 und weniger als 10 Mio. m2.

Es gibt Immobilienfinanzierer, die den Standpunkt vertreten, München sei aktuell riskanter als Herne. Mal abgesehen davon, dass die Stadt im Ruhrgebiet irgendwann einmal als D-Standort klassifiziert wurde: Man liest in letzter Zeit immer mal wieder B-Standorte seien die neuen A-Standorte. Ist da was dran?
Auf alle Fälle würde das Eingangsstatement im Falle einer Veröffentlichung seine Wirkung nicht verfehlen, denn aus der Branche wäre sicherlich mit Widerspruch zu rechnen. Gleichwohl hat der Finanzierer nicht ganz unrecht. Es ist im Grund eine Frage der Perspektive. Was man der fairnesshalber sagen muss: Abhängig vom jeweiligen Risikoprofil bzw. Marktzyklus können „B-Standorte“ durchaus in den Fokus von Institutionellen Investoren rücken, die bislang primär in den Top 5 investiert waren. Man könnte das – stark simplifiziert – als ABBA-Investorenstrategie bezeichnen. Der gestiegene Anlagedruck bei den Investoren in Verbindung mit der zunehmenden Renditekompression in den „A-Standorten“ machen „B-Standorte“ für Investments interessant. Nach unseren Analysen lassen sich an „A-Standorten“ mit Büroinvestments aktuell im Schnitt 3,3 Prozent erzielen, bei „B-Standorten“ sind es hingegen rund 5,3 %. Die „B-Standorte“ werden deswegen jedoch nicht zu den neuen „A-Standorten“ avancieren, um Ihre Frage zu beantworten. Die höheren Renditen spiegeln einfach das höhere Investmentrisiko in Form eines schwierigeren (Zwangs-)Exit wider.

Ein etwaiger Knall ist also eingepreist.
Genau. Um auf das von Ihnen erwähnte Zitat zurückzukommen: Im Falle eines Crashs, fällt der Exit aus München mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit leichter als aus Herne.

Was braucht ein „B-Standort“ um auf dem Investorenradar überhaupt wahrgenommen zu werden?
Drei Dinge sind essentiell: Transparenz, Transparenz und nochmal Transparenz. Der Markt muss mit validen Zahlen unterlegt sein. Das ist die Grundvoraussetzung, um überhaupt wahrgenommen zu werden. Die Crux ist, dass die allermeisten Büroflächenbestandszahlen irgendwann geschätzt wurden. Häufig wurde Anfang der 1990er damit angefangen und dann erfolgte meist nur eine Fortschreibung. Streng wissenschaftlich betrachtet, basiert also an vielen Standorten vieles nur auf einer Schätzung. Und das ist ungünstig. Je intransparenter der Markt, desto höher sind die Risikozuschläge.

©cubatur-Grafik 2018; Datenquelle: Catella Research

Gibt es Beispiele dafür, wie man Marktransparenz herstellen kann?
2016 haben sich in Jena Akteure aus den Bereichen Stadt, Wirtschaft und Forschung zusammengetan und eine tiefgehende Erhebung des kompletten Büroflächenmarktes durchgeführt. Der Weg kostete Zeit, hat aber weitreichende Effekte bewirkt. Obwohl Jena ein „C-Standort“ ist, hat die Vorstellung des ersten Büromarktberichtes zu einer deutlichen Steigerung der überregionalen Wahrnehmung geführt. Zudem stellte sich heraus, dass der Kuchen, um den es geht, mit 4 Mio. m2 Bürofläche viel größer ist als ursprünglich angenommen. Das ist nicht unbedeutend. Denn neben der Markttransparenz spielt die Produktverfügbarkeit an einem Standort für Investoren eine wichtige Rolle. Es braucht schließlich immer ein Grundrauschen. Die beste A-, B- oder C –Abgrenzung nützt wenig, wenn sie nicht untermauert ist mit einem gewissen Grad an Markttransparenz zu erzielten Vergleichtransaktionen – also Angaben zu Preisen, wer, was, wo etc.. Die Erfahrung zeigt immer wieder, dass die meisten Investitionsvorhaben an „B-Standorten“ am Ende genau daran scheitern.

Alles unterliegt heute einem rasanten Wandel. Auch Standorte verändern sich. Wer bestimmt eigentlich, ob ein Standort dem Buchstaben A, B, C oder D zugeordnet wird? Und nach welchen Kriterien?
Wie erwähnt, bildete zunächst der Büroflächenbestand ein wichtiges Abgrenzungskriterium. Dann kamen weitere Aspekte hinzu – zum Beispiel, ob an einem Standort überhaupt Investitionen von überregionalen Akteuren stattfinden. Leider gibt es von der gif (Anm. d. Red.: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) bislang noch keinen Leitfaden zur Klassifizierung von Standorten bzw. einen festgelegten Kriterienkatalog. Eine Feststellung der Indikatoren, der Dynamik im Zeitverlauf und eine Definition von Schwellenwerten wäre sicher angebracht.

Am Zolhafen in Mainz sind auch neue Büroflächen entstanden. Die Lage ist kaum zu toppen. ©cubatur; Urheber: Kristina Schäfer

Selbst das wäre doch auch nur begrenzt aussagekräftig. Eine Großstadt, die als „B-Standort“ klassifiziert werden kann und in einer prosperierenden polyzentrischen Metropolregion mit einer exzellenten Verkehrsinfrastruktur eingebettet ist, müsste doch anders bewertet werden als eine Dom-Stadt im Westfälischen, ohne internationale Flughafenanbindung, ohne bedeutende Verkehrskreuze und ohne eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur. Oder ist „B“ immer gleich „B“?
Korrekt. Man könnte auch sagen: Ja, es ist dasselbe, aber nicht das Gleiche. Ich stimme Ihnen aber zu, WI+MZ oder MA+LU oder UL+NU wären neue quantitativ abzugrenzende Gebietseinheiten, jenseits von historisch, lokalen Marktgegebenheiten, die wir im Rahmen der Definition von Metropolregionen zum Teil schon vorfinden.

Wenn man aufgrund des hohen Zuzugs und der Wirtschaftskraft unterstellt, die Region FrankfurtRheinMain ist die Stadt der Zukunft, dann spricht doch einmal mehr alles dafür, dass man sich ob kurz oder lang von der Einzelstandortbetrachtung verabschieden muss.
Unbestritten: Die Initiativen, FrankfurtRheinMain als eine Region nach vorne zu bringen, helfen und sind wichtig. Die Herausforderung besteht allerdings darin, rational einen Markt zu erklären, der real nicht existiert. Die Region erstreckt sich immerhin über drei Ländergrenzen hinweg. Ungeachtet dessen, darf man auch die Frage nicht außer Acht lassen, wie sich ein Standort innerhalb eines Agglomerationsraums selbst definiert? Um’s an einem Beispiel konkret zu machen: Will Mainz Landeshauptstadt sein, sich als Teil einer der bedeutendsten Wirtschaftsregionen Deutschlands positionieren oder als viertgrößter Büroflächenmarkt in FrankfurtRheinMain wahrgenommen werden?

Sie haben die Frage nach dem „Warum?“ zu Ihrem Arbeitsmotto gemacht.  weil die Attitüde des Kleinkinds so ziemlich alle Platitüden entlarvt, so Ihre Begründung. Deshalb abschließend die Frage: Warum ist die Einteilung in A-, B- oder C-Standorte notwendig, obwohl sie noch nicht ausgereift zu sein scheint?
Die Einteilung ist deshalb sinnhaft, weil sie bereits am grünen Tisch Alternativen aufzeigt. Das ist der quantitative Aspekt. In den Entscheidungsprozess fließen zudem noch qualitative Aspekte mit ein. Das Investmentprofil eines Investors könnte beispielsweise vorgeben „Wir investieren nur in Standorte mit über 5 Mio. m2 Bürofläche, möchten aber mindestens 30% Finanzdienstleistungsindustrie am Standort und Renditen über 5%“. So entsteht letztlich ein Standortranking, das als Entscheidungsgrundlage dient.

Also lautet die Empfehlung für alle Standorte, die sich für Institutionelle Investoren als Immobilieninvestmentstandort attraktiv machen wollen: erhebt eine eigene belastbare Datenbasis zum Markt und entwickelt eine gut durchdachte Positionierungsstrategie.
Exakt.

Dr. Beyerle, es hat mich sehr gefreut, dass Sie sich die Zeit für dieses Gespräch genommen haben. Herzlichen Dank.

*Alberto Demiddi, Argentinien, Zeit 7:11,53

Klassifikation der Standorte

Die RIWIS Standorte wurden von der bulwiengesa AG nach funktionaler Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in vier Klassen unterteilt.

A-Städte
Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z.T. internationaler Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte.
Bsp: Büroflächenbestand (BGF) über 7 Mio. m2, Umsätze im langjährigen Mittel über 150.000 m2, Spitzenmieten im langjährigen Mittel mindestens 16 Euro/m2.

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung
Bsp: Büroflächenbestände zwischen 2 und 5 Mio. m2, Umsätze i.d. R. über 35.000 m2, Spitzenmieten im langjährigen Mittel mindestens 12 Euro/m2.

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

D-Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.

Quelle: RIWIS/bulwiengesa AG