Flächenbedarf für Logistik wächst und wird nicht gedeckt

In FrankfurtRheinMain fehlen die Angebote. Das treibt die Mietpreise nach oben.

  • Zählt zu den „Brownfield-Entwicklungen“: Nestlé hat seinen Standort in Mainz aufgegeben und damit Platz für einen neuen trimodalen Logistikstandort in FrankfurtRheinMain geschaffen.

    Bildquelle: cubatur; Urheber: Kristina Schäfer

Bis 2021 wird für den Logistiksektor in FrankfurtRheinMain ein Flächenbedarf von 1,9 Mio. m2 prognostiziert. Zusätzlich. Die Bauaktivitäten lassen nicht darauf schließen, dass die Nachfrage am Top-Logistikstandort Deutschlands gedeckt werden kann. Die Mietpreise legen deshalb kräftig zu.

„Die Nachfrage nach Logistik- und Hallenflächen liegt auf einem unverändert hohen Niveau. Eine generelle Umkehr dieses Trends zeichnet sich aktuell noch nicht ab“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNP). Die abflachende Konjunktur hinterlässt auf den Logistikmärkten bislang also noch keine Spuren. Das fehlende Flächenangebot hingegen schon. Zwar wurde nach Angaben von BNP mit knapp 5,29 Mio. m2 Flächenumsatz im dritten Quartal das „außergewöhnliche Vorjahresergebnis“ noch einmal getoppt und sogar der zehnjährige Durchschnitt um 21 Prozent überschritten. Doch davon können die großen Logistikstandorte nicht wirklich profitieren. Der Großteil der Städte leidet an einem zu geringen Angebot, insbesondere im großflächigen Segment. Nach Informationen von BNP verringerte sich in Frankfurt am Main der Vermietungsumsatz im Logistiksektor um 25 Prozent auf 364.000 m2. Der Grund: Es fehlt an neuen Flächen, denn zwei Drittel der Nachfragen beziehen sich auf Neubauflächen. Frei verfügbare, moderne Bestandsflächen sind kaum vorhanden und ältere Bestandsflächen entsprechen häufig nicht mehr den Anforderungen der Mieter.

Mietpreisanstieg setzt sich fort

Die unverändert starke Nachfrage und der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen schlagen sich in der Mietentwicklung nieder. In den vergangenen zwölf Monaten haben die Spitzenmieten an den bedeutenden Standorten um rund 5 % auf aktuell durchschnittlich knapp 6,20 €/m2 zugelegt. In Frankfurt am Main beträgt die Spitzenmiete laut BNP inzwischen 6,60 €/m2. Im aktuellen „Gewerbemarktbericht 2019“ der IHK Frankfurt am Main müssen Logistikunternehmen, die am Flughafen Logistikflächen suchen, für die Top-Lage sogar mit bis zu 8,- €/m2 kalkulieren (siehe hierzu Tabellen).

Flächenbedarf für Logistik in FrankfurtRheinMain steigt bis 2030

Bis Mitte dieses Jahres wurden in Deutschland 2,3 Mio. m2 neue Logistikflächen fertiggestellt. Das ist zwar weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Doch es sei realistisch, dass das Gesamtfertigstellungsvolumen bis zum Jahresende auf 5 Mio. m2 anwachse, so bulwiengesa AG. Das Analysehaus geht in seiner aktuellen Logistikstudie zudem davon aus, dass mit Blick auf die Projektpipeline im nächsten Jahr deutschlandweit weitere 5,3 Mio. m2 neue Logistikflächen hinzukommen können. Mit einem jährlichen Fertigstellungsvolumen von 1,9 Mio. m2 entfällt das Gros der Logistikflächenentwicklung auf FrankfurtRheinMain. Allerdings ist das auch die Region mit dem höchsten Flächenbedarf in Deutschland. Je nachdem welches Nachfrageszenario man zugrunde legt, werden in FrankfurtRheinMain bis 2030 zwischen 6,3 und 8,7 Mio. m2 neue Logistikflächen benötigt. „Das nötige Angebot für diesen Bedarf bereitzustellen, wird vor dem Hintergrund der Grundstücksengpässe zunehmend schwieriger. Vielerorts deutet sich bereits an, dass diese Differenzen zwischen dem theoretischen Bedarf und dem realisierten Fertigstellungsvolumen bestehen bleiben werden“, heißt es in der Logistikstudie.

Flächenrecycling im Trend?

Die Frage nach der Flächenverfügbarkeit wird für den langfristigen Erfolg von Logistikstandorten zu einem Schlüsselfaktor. Vor diesem Hintergrund ist bulwiengesa auch der Frage nachgegangen, ob die Umnutzung von in die Jahre gekommenen Gewerbe- und Industrieflächen an Bedeutung gewinnt? Die gute Nachricht: Ein Trend zu mehr Flächenrecycling ist erkennbar. Fest steht auch, dass der Anteil „Brownfield-Entwicklungen“ seit 2014 kontinuierlich zunimmt und dieser Trend dazu beiträgt, dass überhaupt hohe Fertigstellungsergebnisse erreicht werden konnten. Regionen, die über wenig bis gar keine Nachnutzungspotentiale verfügen, haben das Nachsehen. Die Region FrankfurtRheinMain ist in diesem Punkt klar im Vorteil: Bis Ende 2020 entstehen ca. 38 Prozent der neuen Logistikfläche im Zuge von „Brownfield-Entwicklungen“.

Entwicklung von Logistikprojekten

Problemfelder und Investitionshindernisse

Auf die Frage „Als wie relevant erachten Sie die folgenden Problemfelder in Bezug auf den Bau neuer Logistik-/Handelsimmobilien für Ihre Branche?“ gaben 79 Prozent der Logistikunternehmen „Fahrverbote und Umweltauflagen“ an. 74 Prozent sehen in „hohen Bau- und Finanzierungskosten“ ein relevantes Problemfeld, 72 Prozent im „geringen Arbeitskräfteangebot“ und 69 Prozent in „hohe Grund- und Gewerbesteuern“.

Zudem zählen Logistikunternehmen „unzureichende Verkehrskonzepte“ (68 Prozent), „lange Planungs- und Genehmigungsprozesse“ (65 Prozent) sowie die „geringe Flächenverfügbarkeit“ (58 Prozent) zu den Investitionshemmnissen. Die „unzureichende Kommunikationsinfrastruktur“ (43 Prozent) und „Einspruch durch Bürgerbeteiligungen“ (33 Prozent) rangierten bei der pwc-Befragung vom Oktober 2019 auf den letzten Plätzen.