Führt Nachverdichtung zu steigenden Wohnungsmieten?

„Ja“, sagt eine Expertin und steht damit ziemlich alleine da.

  • Der Zuzug in die Schwarmstädte hält an und die Wohnungsmieten steigen weiter.

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Wer sich in europäischen Städten umschaut, lernt schnell: Dichte ist relativ. Ob das ein Maßstab für den Wohnungsbau in Deutschland sein kann? Die Meinungen gehen auseinander.

Paris ist ein beliebtes Reiseziel und wird gerne von deutschen Touristen aufgesucht. 2018 kamen rund zwölf Millionen in die französische Großstadt, deren Stadtbild nicht nur von etlichen Wahrzeichen, sondern auch von der Architektur des 19. Jahrhunderts geprägt wird. Und die hat es im wahrsten Sinne des Wortes in sich: Denn auf einer Stadtfläche von rund 105 km2 leben über 2,1 Mio. Menschen. Das heißt in der Seine-Metropole teilen sich im Schnitt rund 20.300 Einwohner einen Quadratkilometer. Soweit die Statistik. In der Realität geht es nochmal deutlich enger zu. So leben in den vier Stadtvierteln, die zum 11. Arrondissement zählen, doppelt so viele Einwohner. Das mit 40.600 Einwohner/km2 am dichttesten besiedelte Gebiet in der Stadt ist bei jungen und akademisch gebildeten Einwohnern sowie Künstlern und Kreativen beliebt und wird gerne als „Paradebeispiel für Gentrifizierung“ angeführt. Urbane Dichte kann also durchaus anziehend wirken.

Teure Dachausbauten treiben Mietpreise

Im Vergleich zu Paris suggeriert der Blick auf die Bevölkerungsdichte in deutschen Metropolen, es bestünde noch Luft nach oben. Zutreffend ist, dass immer mehr Menschen in München, Berlin, Frankfurt und Mainz wohnen wollen. Zutreffend ist auch, dass man mit einer Bevölkerungsdichte von 4.700, 4.100, 3.000 bzw. 2.200 Einwohnern/km2 die Situation in den genannten Großstädten von Pariser Verhältnissen noch sehr weit entfernt ist. Und zutreffend ist auch, dass die Wohnungsmieten in den Schwarmstädten unaufhörlich weiter steigen. Trotz etlicher Innenentwicklungsmaßnahmen. Es ist deshalb zu hinterfragen, inwieweit von der Stadtplanungsmaxime „Innen vor Außen“ überhaupt ein preisdämpfender Effekt ausgehen kann und ob Nachverdichtungsmaßnahmen eine nachhaltig wirksame Antwort auf die Nachfrageentwicklung sein können. Die Experten des Branchennetzwerks Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) diskutierten die Frage „Wie viel Dichte brauchen und vertragen deutsche Städte?“ beim gif Forum „Urbanes Verdichten“, das Ende August in Frankfurt am Main stattfand, durchaus kontrovers. Prof. Dr. Susanne Heeg vom Institut für Humangeographie an der Frankfurter Goethe-Universität hatte sich in diesem Kreis klar positioniert: „Nachverdichtungen ziehen hohe Preise nach sich“, lautet ihre These, die sie mit der Analyse von Angebotsmieten für Wohnungen in ausgebauten Dachgeschossen zu untermauern versuchte. Mit Ihrer Feststellung, dass sich solche Wohnungsangebote in der Regel nicht an die Nachfrage von Geringverdienern richten, mithin die Effekte für den Wohnungsmarkt marginal seien, steht Prof. Heeg nicht alleine da. Dr. André Scharmanski, Leiter Research bei der Quantum Immobilien AG, bestätigt, dass die Mehrheit der neugebauten Dachgeschosswohnungen „in beliebten und stark nachgefragten innerstädtischen Vierteln deutscher Großstädte“ entsteht und folglich „tendenziell im höherpreisigen Segment angeboten“ wird. So werde Wohnraum, der im begehrten Berliner Bezirk Mitte im Zuge einer Aufstockung geschaffen worden sei, im Schnitt zu einem Quadratmetermietpreise von rund 17,- € angeboten und damit jenseits dessen, was sich „Otto Normalverbraucher“ leisten könne.

Zweifel am Kausalzusammenhang

Die These, dass es zwischen Nachverdichtung und allgemeinen Mietpreissteigerungen einen Kausalzusammenhang gibt, löste beim gif Forum allerdings Widerspruch aus. gif-Präsident Prof. Dr. Tobias Just, verwies auf weitere Faktoren, die man nicht unberücksichtigt lassen könne – wie zum Beispiel die steigenden Zahl der Studierenden, die Zunahme der Scheidungsquoten, der anhaltend hohe Zuzug. Unter den Diskutanten bestand zudem Einigkeit, dass man über Nachverdichtung alleine keine Wohnungsprobleme lösen könne. Nach Berechnungen des Dezernats Planen und Wohnen bräuchte alleine die Stadt Frankfurt 40.000 Wohnungen, um zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu gelangen. In der Mainmetropole seien inzwischen zwei Drittel der Haushalte förderfähig, darunter etliche, die einer geregelten Tätigkeit nachgingen und somit über ein regelmäßiges Einkommen verfügten. Martin Teigeler, Mitglied der Geschäftsführung von AS+P Albert Speer + Partner GmbH gab vor diesem Hintergrund zu bedenken: „Wenn man über die Stadtgrenzen hinausdenkt, lösen sich in FrankfurtRheinMain viele Probleme von alleine.“ Prof. Just brachte es schließlich in aller Deutlichkeit auf den Punkt: „Es ist absurd zu glauben, 2 Mio. zusätzliche Einwohner pro Jahr finden über Innenentwicklung Platz. Wir können die Städte größer bauen. Außenentwicklung ist die Schwester von Innenentwicklung.“